中国では、土地の概念を所有権と使用権の2つに区別しています。

中国に進出する際には、土地の制度についてしっかりと認識することが重要です。

中華人民共和国憲法1章10条で、土地の所有権は全人民所有と集団所有のいずれかとされています。

全人民所有権とは、国家の所有を意味します。後者の集団所有権とは、農民集団の所有を意味します。

基本的に都市の土地は国が所有し、社会主義を色濃く反映していることがうかがえます。

また、土地の使用権限には、国有土地使用権と集団土地使用権の2つがあります。

さらに、国有土地使用権は、割当土地使用権と払下土地使用権の2つに分類されます。

払下土地使用権取得のためには、2007年から入札・競売・公示方式を採用しています。

以前は協議、入札、競売の3つの方法がありましたが、農地保護、無計画な投資や低水準の重複建設を防止するために変更されました。

土地使用権を取得すれば賃貸・担保設定・譲渡も可能になります。ただし土地使用年数の上限は、用途別に次のように定められています。

中国の土地の使用は、厳格な管理がなされています。

土地の用途を農業用地、建設用地、未利用地に分け、決められた土地の利用以外で使用する場合には用途転換手続をとらなければいけません。

しかし、用途ごとに土地の総量が厳密に定められているため、安易に用途変更することができません。

また、2年以上の遊休土地については、

従来から「遊休土地処理規則」（国土資源部令第5号）に

「土地取得後1年以上を経ても建設工事を始められない場合、土地代金の20%以下に相当する土地遊休費を支払わなければならず、

2年連続して土地を利用しない場合、政府は土地を無償で回収する」等の規定がされています。

土地管理の強化により、国家から権限を委ねられた地方政府から回収を求められた実例もあります。

さらに2004年8月に改正された「土地管理法」（主席令第28号）等に

「公共の利益や都市計画等に基づく国による収用」を認める規定がありますが、

創業後に収用・移転を余儀なくされたケースがあるなど、近年、規定の運用が厳格化されつつある点に留意が必要です。

日本企業が中国の土地を使用する場合は、国家から土地の使用権限を与えられているにすぎないことを忘れてはなりません。

日本では土地の私有が認められていますが、中国では全人民所有権と集団所有権の2つの所有権しか認められていません。

制度を理解せずに日本企業の立退き騒動が勃発したことも多々あります。